Два покупателя и один продавец

Два покупателя и один продавец

Два покупателя и один продавец

Если впоследствии продажа доли будет происходить одним участником сделки, правоспособность договора другого совладельца останется прежней. Правоспособность договора утратится в случае признания его оспоримым или ничтожным одним из покупателей.

14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

КурганинскОбщаться в чате

Здравствуйте, Шавкат!1.

Можно ли оформить один договор купли-продажи?Шавкат АйнуринДа, можно. Это более оптимально и удобно, чем два договора.

Объединять — не правильно. 3. При указании данных в соотв. со ст. 555 ГК РФ, нужно суммировать стоимость долей, или указать две суммы?Шавкат АйнуринЗа каждую долю укажите цену.

Суммировать не надо.4. Нужно ли указывать, кому передается какая сумма?

Один продавец и два покупателя

808 юристов сейчас на сайте Здравствуйте!

Продавец жилого дома и участка один, а покупателей двое.

Краснодар Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь: Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линию для Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 8 Ответы юристов (5)

  • Адвокат, г. КраснодарОбщаться в чате Добрый день! В данном случае необходимо оформлять в совместную собственность, а далее соглашение разделить ее, потом снова зарегистрировать, если это необходимо, уже с указанием долей каждого собстсвенника. 18 Декабря 2014, 10:43 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0 Уточнение клиента Так будет правильно? 1.1. Настоящим Стороны подтверждают, что Продавец продал в общедолевую собственность Покупателю-1 и Покупателю-2, а Покупатели купили принадлежащие Продавцу на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: . . 1.3. Общедолевая собственность Имущества делится между Покупателем-1 и Покупателем-2 из расчёта: 1.3.1. 1/2 доли Имущества принадлежит Покупателю-1. 1.3.2. 1/2 доли Имущества принадлежит Покупателю-2. 18 Декабря 2014, 10:56
  • Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

  • Юрист, г. ДимитровградОбщаться в чате В первом пункте: продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1/2 доле каждому жилой дом площадью… с кадастровым номером… и земельный участок площадью… с кадастровым номером., расположенные по адресу:. 18 Декабря 2014, 10:45 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0
  • Юрист, г. КемеровоОбщаться в чате Добрый день!С уважением, Урванцев Евгений.Щеголева — ПЩеголева — Прошкина.docxрошкина.docx 18 Декабря 2014, 10:49 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0
  • Юрист, г. КемеровоОбщаться в чате Если объекты недвижимости приобретаются в равную собственность, то в договоре достаточно указать, что жилой дом и земельный участок приобретаются в равную долевую собственность, а не в общедолевую.18 Декабря 2014, 11:05 Ответ юриста был полезен? + 1 — 0 Уточнение клиента при этом пункт 1.3 не нужен будет?18 Декабря 2014, 11:09
  • Юрист, г. КемеровоОбщаться в чате Да, при этом пункт 1.3 можно будет убрать из договора.18 Декабря 2014, 11:10 Ответ юриста был полезен?+ 0 — 0

Похожие вопросы

  • 10 Октября 2019, 16:01, вопрос №1775953
  • 24 Июня 2019, 15:04, вопрос №1294551
  • 04 Августа 2019, 11:18, вопрос №1715002
  • 07 Ноября 2014, 17:06, вопрос №608878
  • 04 Ноября 2015, 15:19, вопрос №1029314

Смотрите также

Договор купли – продажи квартиры*

11.

статей 160 «Письменная форма сделки», 151 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 179 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств», 283 «Собственность на жилое помещение», 290 «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме».

292 «Права членов семьи собственников жилого помещения».

421 «Свобода договора», 452 «Порядок изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность Продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» ГК РФ; ст.

Договор купли продажи в долевую собственность

3.4. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

Лиц, сохраняющих в соответствии сзаконом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(Существенное условие). 3.5. На момент подписания Договора в Объекте зарегистрированные лица отсутствуют.

3.6. . 3.7. . 3.8. . 4. Заключительные положения. 4.1. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не являются для Сторон кабальной сделкой.

Основы экономики: условия обмена и цена

Продолжаю пересказ книги «Человек, экономика и государство» Марри Ротбарда (Man, Economy and State; Murray Rothbard).

В предыдущих сериях:

Продолжаем разбирать вторую главу, «Прямой обмен». Условия обмена:

  • Чтобы произошёл добровольный обмен, блага должны находиться в шкале ценностей его участников в противоположных отношениях. Поэтому если Робинзон меняет пять тысяч ягод на одну корову Джека, бессмысленно говорить о «равноценности» коровы и пяти тысяч ягод. Ценность существует лишь в головах участников обмена, и обмен происходит именно и только потому, что для каждого из них эти два блага неравноценны.
  • При обмене некоторого количества одного товара на некоторое количество другого, ценой первого товара, выраженной через второй товар, называется количество единиц переданного второго товара, делённое на количество единиц переданного первого.
  • Если две коровы меняют на тысячу ягод, значит цена коров в ягодах — 500 ягод за корову. В этом случае можно сказать, что Робинзон продал тысячу ягод и купил две коровы. В то же время Джек продал две коровы и купил тысячу ягод.

Установление цены — один продавец и один покупатель:

  • Человек всегда выберет обменное предложение с большим количеством единиц получаемого блага предложению с меньшим.Иными словами, продавец всегда предпочтёт наибольшую цену продажи своего блага.Аналогично, покупатель всегда предпочтёт наименьшую цену.
  • Продавец готов снижать цену, а покупатель — повышать до тех пор, пока добавленная польза получаемого блага в их шкалах ценностей будут больше, чем добавленная стоимость отдаваемого блага. Поскольку каждый человек решает, участвовать ли в обмене, основываясь на своей шкале ценностей, очевидно, что обмен произойдёт только если минимальная цена продавца окажется ниже, чем максимальная цена покупателя.
  • Значит в изолированной ситуации обмена между двумя людьми цена установится между максимальной ценой покупки и минимальной ценой продажи.Где именно — зависит лишь от умения участников торговаться.

Установление цены — один продавец и много покупателей и наоборот:

  • Предположим теперь, что участников трое. У Вани есть лошадь, а Коля и Петя хотят её купить за рыбу.Пусть Коля, исходя из его шкалы ценностей, готов предложить за лошадь 90 бочек рыбы, а Петя — 100, то есть Петя — более сильный покупатель.Тогда, если Ваня в принципе готов продать лошадь за 100 бочек или дешевле, он продаст её Пете.При этом если он готов продать даже за 90 или меньше, то Петя не станет даже предлагать меньше, чем 90, ведь тогда он проиграет Коле.
  • Значит в ситуации с одним продавцом и двумя покупателями цена установится между максимальной ценой покупки слабого покупателя и максимальной ценой покупки сильного покупателя.
  • Вообще, в ситуации с одним продавцом и несколькими покупателями цена установится между максимальной ценой покупки второго по силе покупателя и максимальной ценой покупки наиболее сильного покупателя.Где именно — зависит от умения наиболее сильного покупателя торговаться.
  • Когда продавцов много, а покупатель один, всё получается точно так же, только наоборот. Чем больше продавцов, тем больше они снижают цену, и в результате самый сильный продавец (тот, кто согласен продать по самой низкой цене) побеждает.То есть цена установится между минимальной ценой продажи второго по силе продавца и минимальной ценой продажи наиболее сильного продавца.

Установление цены — много продавцов и покупателей:

  • Наибольший интерес представляет установление цены в ситуации множества продавцов и покупателей.
  • Покупатель, готовый купить лошадь за 100 бочек рыбы, будет стараться купить её за минимально возможное количество бочек, и предложит для начала, скажем, одну.При этом он будет повышать ставку, чтобы не дать другим покупателям обыграть его. Если будет кто-то, кто готов купить за 95 бочек, он предложит 96. Аналогично продавец, готовый продать за 80, будет стремиться получить побольше, запросив для начала 100500 бочек, и снижая ставку с тем, чтобы обыграть других продавцов и не остаться без продажи вообще.
  • Такая «проверка рынка» будет занимать больше времени на новом рынке, где условия ещё неизвестны участникам, и меньше — на старом рынке, где участники знакомы с процессом формирования цены в прошлом и могут сразу оценить, каких результатов ждать.

В результате сформируется равновесная цена, но об этом — .

Отправить 2014

Оформление договора купли-продажи от двух собственников

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется оформлять документ у нотариуса, однако, законодательством не предусмотрены требования в этом вопросе.

В договоре участвуют три стороны — 2 совладельца и покупатель.

Если продается доля имущества, необходимо определить порядок пользования объектом, общую площадь и доли владельцев. Данные требования вносятся в договор в обязательном порядке.

Источник: http://civilyur.ru/dva-pokupatelja-i-odin-prodavec-92947/

Договор купли-продажи долей в квартире два продавца один или два покупателя (образец) 2019

Два покупателя и один продавец

» Жилищные споры » Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям

2 255 просмотров

Число фигурантов сделки купли-продажи законом не ограничивается, и в случае, когда доли квартиры продаются двумя собственниками, договор может составляться с учетом всех существующих продавцов и покупателей. Как это отразится на содержании документа и процедуре заключения сделки — можно узнать ниже.

Долевая и совместная собственность — есть ли отличия?

Глава 16 Гражданского кодекса РФ устанавливает такое понятие, как общая собственность. В соответствии со ст. 244 она возникает тогда, когда неделимый (в натуральной форме) имущественный объект переходит во владение двух и более лиц.

Такое, как правило, происходит в следующих случаях:

  1. Хозяин имущества самостоятельно распорядился о его передаче нескольким собственникам по договору дарения, купли-продажи либо составил завещание с аналогичным смыслом.
  2. Владелец объекта выделил из него часть (формально) и продал/подарил ее другому.
  3. Квартира, арендованная жильцами по договору социального найма, была приватизирована ими.
  4. Неделимый имущественный объект перешел к правопреемникам собственника в порядке наследования по закону.
  5. Один или оба супруга приобрели в период брака неделимую материальную ценность (если иное не установлено заключенным ими брачным контрактом).

Распоряжаться и пользоваться общим имуществом сособственники могут лишь с оглядкой на законные права и интересы друг друга. Установленные для них ограничения будут зависеть от формы общей собственности — долевой или совместной.

Долевая собственность подразумевает условное разграничение общего объекта на части, каждая из которых имеет своего владельца и отмечена в органе государственной регистрации (Росреестре).

Правообладатель доли может продать ее или распорядиться иным желаемым способом без получения разрешения от остальных сособственников.

Только при совершении сделки по ее возмездному отчуждению продавцу придется разослать остальным участникам долевой собственности уведомления о продаже и в течение месяца подождать от них встречного предложения о выкупе.

Если этого не произойдет, хозяин части объекта волен заключить сделку купли-продажи с любым покупателем, возможно не из числа совладельцев.

Совместная форма владения общим имуществом отличается от долевой тем, что принадлежащий нескольким лицам объект с юридической стороны считается целым (не подвергался разделу между владельцами).

Все сделки и юридически значимые действия с совместным имуществом осуществляются только после одобрения всех его правообладателей. Отсутствие согласия при этом проблемой не является — каждый из сособственников вправе выделить свою долю и далее поступать с ней по личному усмотрению.

Как правильно составить договор купли-продажи долей в квартире, если два продавца

Сделка купли-продажи недвижимости считается заключенной после подписания сторонами договора. И, чтобы сделать все правильно, первое, на что следует обратить внимание — составление документа, который в будущем станет основанием для перехода права собственности на доли квартиры.

Форма

Договор возмездного отчуждения долей недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Что касается формы изложения, текст документа может быть написан на нескольких листах бумаги формата А4, от руки либо с использованием технических средств.

Договор купли-продажи составляется с учетом требований и пожеланий всех сторон сделки, и обязательно — с оглядкой на законодательные нормы.

В содержание документа может быть включена следующая информация:

  1. Паспортные данные сторон.
  2. Цена сделки.
  3. Технические характеристики жилплощади.
  4. Местоположение квартиры.
  5. Размер передаваемых долей.
  6. Основание, по которому у продавцов возникло право собственности на долю, реквизиты подтверждающего документа.
  7. Реквизиты доверенностей, выданных на имя представителей собственников.
  8. Наличие/отсутствие обременений жилплощади.
  9. Порядок несения расходов по оформлению сделки и договора.

Помимо перечисленного выше, стороны могут упомянуть в документе и другую значимую для себя информацию.

Нюансы

При оформлении договора купли-продажи долей недвижимости важно иметь в виду, что:

  1. Моментом заключения сделки является подписание договора.
  2. Свои подписи под текстом документа продавцы и покупатели ставят исключительно в присутствии нотариуса.
  3. Если кто-либо из участников сделки не может присутствовать при ее заключении, он вправе переложить свои полномочия на другое лицо — добровольного представителя.
  4. Юридический статус представителя подтверждается нотариально удостоверенной доверенностью, переданной ему от участника сделки.
  5. В договоре должны быть отмечены паспортные данные всех продавцов, покупателей и их представителей.
  6. От лица несовершеннолетнего (недееспособного) участника выступает его законный представитель (родитель, опекун, попечитель) — доверенность в данном случае не требуется.
  7. Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному лицу, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.
  8. После заключения договора покупатели полноправными собственниками еще не являются — для этого им нужно будет завершить оформление сделки в органе госрегистрации.
  9. Купля-продажа одной жилплощади несколькими продавцами/покупателями осуществляется как в рамках одной, так и двух и более сделок.
  10. Договор излагается в нескольких экземплярах — по одному для каждого продавца и покупателя, и один — нотариусу.

Образец договора купли-продажи долей в квартире — два продавца, два покупателя

Для совершения сделки купли-продажи крайне важно подписать правильно составленный договор. С тем, как он должен выглядеть, можно ознакомиться ниже.

Договор купли-продажи долей квартиры (два продавца, два покупателя):

Скачать договор купли-продажи долей квартиры (два продавца, два покупателя)

Образец договора купли-продажи долей в квартире — два продавца, один покупатель

Договор купли-продажи долей жилплощади от нескольких собственников одному лицу составляется практически так же, как указано выше. Разница заключается лишь в числе сторон сделки.

Пример трехстороннего договора по отчуждению долей квартиры:

Скачать образец договора купли-продажи долей в квартире — два продавца, один покупатель

Как продать квартиру по долям нескольким покупателям

Число сторон сделки купли-продажи законом не ограничивается. Главное — чтобы их было как минимум двое. Порядок заключения договора при этом от количества покупателей и продавцов практически не зависит.

Порядок

Первое, что необходимо сделать продавцам долей — сообщить остальным совладельцам о своем намерении. Рассылая уведомления, стоит учесть, что преимущественное право покупки доступно для них в течение месяца с момента их получения. Если никто из них в этот период со встречным предложением о покупке к продавцам не обратится, приобретателей можно выбирать по своему усмотрению.

После успешного прохождения подготовительного этапа продавцам и покупателям предстоит:

  1. Изложить договор в письменном виде.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Обратиться к нотариусу.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Подписать договор и передать на удостоверение нотариусу.
  6. Посетить отдел Росреестра для регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателям.
  7. Оплатить госпошлину за регистрацию недвижимости.
  8. Забрать выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Произвести расчеты по договору стороны вправе в любой момент оформления сделки. Но безопаснее всего — распорядиться о передаче средств продавцу уже после перерегистрации права собственности, когда на руках у покупателя будет подтверждающая справка из ЕГРН.

Пример. Бывшие супруги после раздела совместно нажитой квартиры решили ее продать. Для своих долей они нашли двух приобретателей, которые согласились на выдвинутые ими условия и в результате подписания четырехстороннего договора стали совладельцами общей жилплощади.

Оформление купли-продажи начинается у нотариуса. Уполномоченного специалиста сторонам можно выбирать по желанию — никаких требований относительно местоположения компетентной нотариальной конторы законодательство не выдвигает.

Участие нотариуса обеспечивает сделке законность. В силу возложенных обязанностей он:

  1. Удостоверяется в дееспособности и свободе волеизъявления всех участников.
  2. Проверяет поступившие документы, делает запросы в сторонние инстанции для получения необходимых сведений.
  3. Сообщает реквизиты для оплаты госпошлины.
  4. Присутствует при заключении договора.
  5. Совершает удостоверительную надпись, подписывает документ, ставит печать.
  6. Вносит сведения о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Заверенный нотариально договор становится основанием для государственной регистрации прав собственности приобретателей. В отделении Росреестра по месту расположения квартиры:

  1. Принимаются заявления от новых правообладателей.
  2. Производится проверка подлинности договора купли-продажи и его соответствия законодательным нормам.
  3. Вносятся данные об изменениях прав собственности на доли недвижимости в ЕГРН.

В качестве подтверждения своих прав на жилплощадь покупатели могут использовать полученную в Росреестре выписку из ЕГРН.

По нескольким сделкам

В случае продажи квартиры по долям, особенно при наличии двух продавцов, одной сделкой осуществлять куплю-продажу не обязательно. Каждый из сособственников вправе распоряжаться своей долей самостоятельно и, следовательно, заключать договор о ее отчуждении исключительно от своего лица.

Описанный выше алгоритм действий покупателя и продавца актуален и при совершении отдельных сделок. В большинстве случаев без объединения для подписания четырехстороннего договора будет даже проще, ведь договориться о совместном походе по госинстанциями и составить отвечающий интересам всех сторон договор удается не всегда.

Пример. После раздела приватизированной квартиры владельцы 2/3 (1/3 и 1/3) подыскивают желающих приобрести свои доли. Они решили не связывать сделки вместе и составили отдельные договора, которые заключили и удостоверили в разное время. Возникшие у покупателей права собственности были зарегистрированы ими отдельно, что оказалось удобнее для каждого из них.

Указанные в договоре купли-продажи сведения и полномочия продавцов должны подтверждаться следующими документами:

  1. Паспорта сторон.
  2. Выписки из ЕГРН о существовании права собственности на доли жилплощади у продавцов.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Доверенности на совершение сделки (при необходимости).
  5. Свидетельства о рождении несовершеннолетних участников сделки (постановления органа опеки и попечительства о назначении законных представителей детям, лишенным родителей, и недееспособным гражданам).

Большинство документов, необходимых для установления прав собственности и характеристик жилплощади, можно получить в Росреестре.

Сроки оформления

Время осуществления купли-продажи в большей мере зависит от сторон договора — нотариус удостоверяет сделку одним днем.

Что касается регистрации прав на недвижимость, тут законодательство устанавливает более длительный срок ожидания — около 7–10 дней, в зависимости от места обращения (МФЦ или Росреестр) и изначального соответствия документов и порядка их подачи установленным (при обнаружении ошибок и неточностей сотрудник органа госрегистрации приостанавливает процесс до их устранения).

Расходы

Оформление купли-продажи долей квартиры влечет за собой определенные расходы, и часть из них можно назвать стандартными. Это — государственная пошлина и плата за нотариальные услуги правового и технического характера.

Госпошлина взимается за:

  • удостоверение договора — 0,5 % от стоимости доли (в рамках 300–20 000 руб.);
  • регистрацию права собственности — 2 000 руб.

Оплата услуг правового и технического характера удерживается нотариусом помимо госпошлины. Расходы в данном случае будут зависеть от местоположения жилплощади — тарифы на УПТХ устанавливаются ежегодно нотариальными палатами субъектов (в Москве за удостоверение договора берут 5 000 руб.).

Как составить договор купли-продажи долей в квартире при наличии двоих продавцов и продать квартиру нескольким покупателям? Порядок проведения многосторонних сделок не сильно отличается от заключения обычных, двусторонних договоров. Но участие в деле нескольких лиц может заметно усложнить процесс.

Помочь разобраться в неясных моментах и обойти стороной существующие препятствия юристы нашего сайта смогут бесплатно. Для этого вам достаточно связаться с ними в электронном или телефонном режиме и задать интересующий вопрос.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-dolej-v-kvartire-dva-prodavtsa-prodazha-kvartiry-po-dolyam-neskolkim-pokupatelyam/

Можно ли продать квартиру по долям двоим продавцам или двум покупателям?

Преимущество владения долей – независимость ее собственника. Если он захочет продать ее третьим лицам, вряд ли ему кто-то помешает. Отличий нет даже если такое желание возникнет сразу у обоих совладельцев. Они смогут продать свои доли в рамках одной сделки. Но с соблюдением ряда нюансов.

Особенности заключения договора купли-продажи с двумя продавцами/покупателями:

  1. Одновременное подписание ДКП в присутствии нотариуса и двоих претендентов на квартиру.
  2. Наименование участников, например – Продавец 1 и Продавец 2 или Покупатель 1 и Покупатель 2.
  3. Предмет договора зависит от характера сделки:
  • если квартира продается по долям – жилплощадь целиком;
  • если не вся квартира – отдельные доли продавца (-ов).
  1. Отдельная регистрация сделок.
  2. Расчеты с продавцами также по отдельности – в соответствии с приобретаемой долей (цены могут отличаться).

Посмотрим, как это выглядит на практике:

Пример:

Брат и сестра получили в наследство от родителей квартиру. Соотношение долей было равным – по ½ на каждого собственника. Вскоре возникла необходимость продать жилплощадь. Чтобы не усложнять процесс и не прогадать в цене, родственники договорились о заключении единой сделки с покупателями.

Они подали объявление и нашли семейную пару – молодожены были готовы выкупить обе доли и оформить жилье в совместную собственность. Вчетвером участники посетили нотариуса, обсудив с ним условия сделки, в частности – можно ли заключить четырехсторонний договор купли-продажи квартиры по долям? Нотариус заверил, что сделка возможна.

Уведомления о продаже друг другу рассылать не пришлось – достаточно было подписей долевых собственников на ДКП. Сразу назначили дату подписания договора. Спустя несколько дней брат и сестра – со стороны Продавца и двое молодоженов – со стороны Покупателя, заключили ДКП долей в квартире.

Согласно договоренности, было составлено заявление – о том, что квартира перейдет в совместную собственность мужа и жены. После регистрации в ЕГРН брат с сестрой получили деньги.

Как правильно составить договор купли продажи-долей в квартире если два продавца

Не так важно, сколько продавцов и покупателей – договор оформляется по общим правилам ст. 454 ГК РФ.

Важно уделить внимание интересам каждого из продавцов: прописать цену, способы расчетов, освобождения жилплощади, регистрации и прочих условий.

документа

Проект договора купли-продажи имеет стандартную форму. Унифицированного шаблона не предусмотрено. Обычно в содержание включают важные условия сделки. Если говорить о наличии двоих продавцов, нужно отразить, как они будут взаимодействовать с покупателем (-ями).

Что нужно отразить в содержании:

  • место и дата составления;
  • ФИО, дата рождения, данные из паспорта, адрес и регистрация сторон;
  • статус участников сделки в формате «…именуемые в дальнейшем Продавцы и Покупатели»;
  • правовые, технические и кадастровые характеристики объекта – адрес, площадь, размер долей и проч.
  • основание возникновения права собственности – чем подтверждается, когда действует;
  • размеры и описание отчуждаемых долей – на всех Продавцов;
  • цена – конкретно по долям, отдельно на каждую;
  • способы расчетов – как, в какой валюте, в какой срок, после какого события (например, по завершении регистрации в Росреестре);
  • отсутствие негативных моментов – ареста, залога и проч.
  • права и обязанности сторон;
  • варианты разрешения споров, например – «претензионный» этап или в судебном порядке;
  • сведения о регистрации права собственности;
  • пункт о том, что обе стороны находятся во вменяемом состоянии, отдают отчёт о сделке и нотариус зачитал им условия;
  • число экземпляров;
  • личные подписи;
  • место для нотариального удостоверения договора.

Собственники долей выступают в роли «Продавца». Каждый из них получает экземпляр заверенного ДКП доли квартиры. Все покупатели получают соглашение на специальном бланке с водяным знаком – официальный правоустанавливающий документ. Также потребуются еще два экземпляра – нотариусу и органу регистрации (ФКП «Росреестра»). Итого не менее 5-6 образцов договора.

С чего начать?

Первый момент, с которым нужно разобраться – преимущественное право выкупа. Первыми на долю претендуют текущие сособственники (ст. 250 ГК РФ). Если их не интересует выкуп или они не ответят на предложение продавца – долю можно выставлять на общую продажу.

Особенности при продаже квартиры по долям:

  • если продавцы заключают две разные сделки с покупателями – им придется разослать извещения в адрес содольщиков;
  • если происходит одновременная продажа квартиры по долямизвещения не нужны;
  • если отчуждается одна доля – уведомление обязательно.

Предпочтительнее всего – продавать жилье полностью. Тогда не нужно тратить время на уведомления других собственников.

Пошаговая инструкция

Процесс продажи будет включать следующие этапы:

  1. Определиться с предметом продажи – квартира целиком или отдельные доли по двум договорам разным людям.
  2. Изучить рынок жилья, установить цену.
  3. Подать объявление и найти покупателей, которые готовы выкупить квартиру по долям.
  4. Обсудить условия сделок, необходимость уведомлений остальных сособственников, например – при оформлении двух ДКП с двумя покупателями.
  5. Заключить предварительный договор купли-продажи (он же соглашение о задатке).
  6. Собрать документацию (какую, уточнить у нотариуса).
  7. Посетить нотариуса, заплатить госпошлину, оформить ДКП квартиры по долям + передаточный акт.
  8. Нотариус отдаст документы на регистрацию в Росреестр.
  9. Останется получить выписки из ЕГРН и заверенные договора.
  10. Получить оплату за проданную квартиру (по долям).
  11. Рассчитать налог и подать декларацию 3-НДФЛ.

Отметим, что в случае с общей сделкой требуется присутствие всех участников – продавцов и обоих покупателей.

Еще один момент: если вдруг кто-то не имеет возможности посетить нотариуса, можно обойтись доверенностью. Она заверяется заранее – от имени продавца или покупателя будет действовать доверенное лицо. От представителя потребуется копия паспорта + сама доверенность с печатью нотариуса.

Требуемые документы

Точный список документов можно узнать у нотариуса-оформителя. Однако в большинстве случае набор стандартный:

  • паспорта всех участников сделки;
  • от продавцов – правовые документы на право владения долями, кадастровые выписки (паспорта), техплан, архивные выписки из поквартирной карточки и справки об отсутствии задолженностей перед УК или ТСЖ;
  • акт приема-передачи – оформляется после осмотра жилплощади в присутствии покупателей и собственников;
  • прочие документы.

Нотариус представляет интересы покупателя и продавца – его задача проверить юридическую чистоту сделки, актуальность справок, дееспособность сторон и отсутствие корыстных мотивов. Подробнее о его роли и функциях читайте в статье «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности?»

Сколько платить: госпошлина, налоги

Интересная ситуация с расходами при оформлении сделки.

Дешевле и выгоднее продавать доли квартиры в рамках одной сделки с покупателями. Если покупатель заключает две разные сделки с продавцами долей квартиры – ему предстоит оплачивать каждую процедуру отдельно.

Госпошлина у нотариуса составляет 0,5% от суммы договора, но в пределах от 300 рублей и до максимума в 20 000 рублей (согласно – пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Отдельно нужно оплатить правовую и техническую работу нотариуса (УПТХ) – услуги обходятся примерно в 3500-5000 рублей. Тарифы меняются ежегодно. Каждый регион устанавливает свои расценки в соответствии с политикой нотариальной палаты.

Занесение сведений о переходе права собственности в ЕГРН стоит 2 000 рублей с одного человека. Но поскольку нотариус подает электронную заявку через Госуслуги, Росреестр предоставляет 30% скидку – сумма к оплате 1 400 рублей.

Сразу после получения денег, продавцы обязаны отчитаться перед Налоговой. Гражданские возмездные сделки облагаются налогом в размере 13% от суммы договора. Плюс в том, что есть вероятность уменьшить размер взноса или вообще его не платить.

Кто и когда освобождается от НДФЛ:

  • законный собственник, который владел долей в квартире свыше 5 лет с момента ее получения по прежним основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
  • объект находился в собственности свыше 3 лет, при условии, что доля была оформлена в результате приватизации, ренты, наследства или дарения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Бонус для продавца – налоговый имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Для его использования нужно смотреть на характер сделки. Если оба собственника продают свои доли по двум разным договорам – вычет положен каждому из них. Если сделка общая, льгота в 1 млн рублей делится на двоих в соответствии с размерами долей.

Подробнее об этом мы рассказываем в статье «Налог с продажи доли в квартире».

Юридическая практика: пример

Ситуации с несколькими продавцами – не самые простые. Придется учитывать мнение и второй стороны. Если не договориться, останется вариант с раздельной продажей долей квартиры.

Что лучше – продать одним договором или несколькими?

Пример:

Сергей и Марина разделили совместную квартиру на равные доли. Встал вопрос о продаже недвижимости. Бывшие супруги не общались, поэтому доверили поиск покупателей риелтору. Объявились двое желающих приобрести жилплощадь – мать и дочь. Покупатели подали заявку на ипотеку и ждали решения продавцов.

Обговорив детали сделки с Сергеем и Мариной, «ипотечники» пришли к нотариусу и оформили проект предварительного договора купли-продажи с учетом ссудных средств. Нотариус переслал образец в банк на согласование. Условия сделки устроили кредитора, юристы банка дали положительный ответ заемщикам.

Договор вновь был оформлен у нотариуса и согласован с банком. Сергей продавал ½ долю за 1 500 000 рублей, столько же стоила доля Марины. После оформления сделки в Росреестре банк перечислил 1,5 млн на счет первого продавца и 1,5 млн на счет второго. Заемщики в лице мамы и дочки стали новыми долевыми собственниками квартиры.

Пометка «ипотека», как свидетельство о наличии обременения на жилплощадь, была также внесена в ЕГРН.

Покупатели смогут воспользоваться налоговым вычетом за покупку жилья в ипотеку, по формуле – 13% * 3 млн / 2 =195 000 рублей на одного.

Продавцы смогут получить имущественный вычет в 1 млн рублей на каждого, по формуле: (1 500 000 – 500 000) * 13% = 130 000 рублей.

Выбор зависит от взаимоотношений продавцов, их целей на имущественный вычет, а также от получения прибыли с продажи. Двое продавцов могут реализовать свои доли в пользу одного покупателя, двое покупателей могут выкупить части квартиры у двоих продавцов и т.д.

Основная сложность подобных сделок – столкновение интересов содольщиков. Многосторонняя продажа легко запутает неподготовленного человека.

Потребуется учесть права совладельцев, рассчитать выкупную цену, разослать уведомления, найти покупателей, разобраться с ипотекой и расписками. Если вы запутались в правовых вопросах, обратитесь к нашим юристам.

Эксперты помогут вникнуть в тонкости, отыскать выгодный вариант и учесть все нюансы непростой сделки.

Источник: http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-dolej-v-kvartire-dva-prodavtsa-prodazha-kvartiry-po-dolyam-neskolkim-pokupatelyam/

Вопрос по праву
Добавить комментарий